2017年11月28日 星期二

置業好過讀大學?

(本文已於2017年11月28日 明報發佈
幾年前已經有人辯論,買層樓給兒子做「廢青」好過送他讀書,連黃子華也說如果將幼稚園到中學及大學學費用來「利疊利」,別人大學畢業時,無讀過書的孩子已經可以退休了。當年黃子華說擁有一間500呎值500萬元的樓已經是富豪,遲些連擁有100呎樓都是富豪了。早幾天新盤開售221呎折實約800萬元,應驗了黃子華的說話。本文旨在比較置業及大學教育的投資回報。

2017年11月7日 星期二

功利主義賣公屋

(本文已於2017年11月7日 明報發佈,本文為長版
80萬公屋足夠」論成了特首上任以來第一次被圍剿的藥引,「保皇」、泛民齊出手。雖然80萬這個數未經討論,但賣公屋是政府共識。林太是資深政務官,熟悉政策,不會隨便提出無聊的建議然後快馬加鞭去做(政治任務例外)。討論政策應由政策目標和政府角色講起,有目標才可評價政策好壞。
新房策非幫助最有需要的人
過去討論房策時陸續有人指出政府應幫助最有需要的人。右派角度是「政府無好事」,不做就最好。但我們不能沒有政府提供公共物品,其中一樣是社會保險。人始終會遇上不幸和意外,或有人生來就有缺陷,難以在市場生存。由於難保自己未來會否成為不幸的一個,所以有能者繳稅「供會」一起織出安全網,讓不幸的人下跌時有個底,不至「永不超生」。這是為什麼「政府應幫助最有需要的人」。另一說法是用來「收買」窮人,免得他們因生存困難而生事,如搶劫暴亂。左派也有他們的理論來論述為甚麼要用公帑幫窮人或藉再分配達至較平等。

問題在於安全網究竟幫助最底的10%人就足夠,還是30%才足夠,還是要更平等。這是價值判斷,沒有必然答案。平等的代價是降低效率,至於以幾多效率換取幾多平等,與本來的平等程度、政府效率和社會特質有關,很難一概而論,這比較接近實證問題。

2017年10月24日 星期二

港英房屋三級制完勝林鄭五級制

(本文已於2017年10月24日 明報發佈,本文為修改版

房屋問題自曾蔭權年代愈來愈嚴重,由他的「置安心」、梁振英的「港人港地」,到林鄭月娥的「首置」樓,歷屆特首均希望在房屋問題上突破既有模式。問題是「施政新思維」是否一定比以前好,還是新不如舊?
房屋階梯是1970年代已有的概念,非什麼新鮮事。今次的新猷是在「公屋——居屋——私樓」上加兩格,變成「公屋——綠置居——居屋——首置樓——私樓」,原因是中間斷裂,要加多兩級,實情是架牀疊屋。
本身所謂房屋階梯論已經有很多低效及不公平藏於其中,5級制是加劇問題。

2017年10月14日 星期六

大富翁遊戲行了100圈才加入戰團

(本文已於2017年10月14日 香港電台節目《香港家書》發佈,本文為修改版

搬出來住,對我來說並不是一個選擇。搬出來前一晚,零晨三時還在醫院驗傷,我已經是家裡最後一個搬走的人,其他人早已走清光,我比他們還捱多了好幾年。搬出來的一刻,地方雖小,租金不便宜,但我終於獲得了自由,可以過正常的生活,那是我十幾年以來過得比較開心的時間。我曾被很多人批評,年輕人應該在家裡住,多儲點錢,不應該要求有自己的私人空間,對於不明所以的人,我不以為然。

這些問題不是獨獨只有我面對的,有一位朋友跟別人合租私樓,月租16千元,他付7千元,問他為何不回家住。原來小時候,他爸爸會因為與他無關的事,將他吊起來打四五個小時,他的妹妹已經不再回家。所謂相見好,同住難,為了維持仍然可見面的關係,寧願交租也不回家住。土地問題,令良好家庭關係成了某些人奢侈品。有一個朋友是大學畢業生,跟屋企人不咬弦,問我一個床位幾錢租。我說,床位的條件很差也不安全,一個單身女子真的不要去住。


2017年10月11日 星期三

房策新猷 重中產輕窮人

(本文已於2017年10月11日 明報發佈,本文為修改版
林鄭月娥新官上任第一份施政報告大家拭目以待,矚目之處依然是房屋政策。目標清晰,就是「重建置業階梯」。階梯由公屋開始,綠置居、居屋及首置屋緊隨其後。其中綠置居為測試過後可以擴張的政策,首置屋則有待試驗。
首置屋幫助首20%入息最高的人
首置屋最大問題是幫助毋須幫助的人。首置屋上限為月入6.8萬元的家庭(單人為3.4萬元);若不與居屋重疊,則是針對月入5.2萬到6.8萬元的家庭(單人為2.6萬至3.4萬元)。根據統計處資料,以收入計他們是全港頭13%至20%有錢的人。這些人有能力買私樓,一間470萬元的二手樓做八成按揭,首期約100萬元,2.15%利率,月供約1.4萬元,佔收入27%,可以通過壓力測試,惟市面上選擇較少。不買樓者,一萬幾千元租樓則有不少選擇。若儲不到首期,將400萬元以下借九成按揭放寬到800萬元就可以了,並不需要資助房屋平賣。
收入門檻比首置屋次一級的是居屋,居屋抽籤尤其白表極難中籤,月入5.2萬元以下的家庭住屋問題也未解決,這些人在私人市場買樓有困難,租樓也吃力,有地可以合營建居屋;搞首置屋說不過去。
擴大綠置居非有利無害

首置屋關青年事嗎?

(本文已於2017年10月11日 蘋果日報網上論壇刊登


林鄭月娥在她第一本施政報告提出「港人首次置業上車盤」,林太雖無號稱幫助年輕家庭置業,但坊間總是認為與青年置業有關。首置屋上限為月入6.8萬的家庭,若與居屋不能重疊,針對的家庭約月入5.2 6.8萬,單人2.63.4萬。

這個二人家庭的收入上限在全港的數據看,是十等份中第二高收入的,是最高收入的13%20%。其實這個收入的人士,大部分非青年而是中年。月入5.2萬到6.8萬,二人計即每位2.6萬至3.4萬。查看2016中期人口普查的數字,以每月主要工作來計,月入$25000$39999的人有71%都是35歲以上人口,青年不足3成。15-34歲的青年當中,月入$25000以下的佔83%,可見所謂首置樓與大部分青年無關。

2017年8月10日 星期四

投資未來,但不是這樣的未來

(本文已於2017年8月10日 明報刊登,本文為長版
任志剛先生上星期撰文解讀《基本法》第107條,響應新政府「投資未來」的說法。
關於107條的解釋,我相信各派都有站得住腳說法,沒有一定對錯,事實上20% 本地生產總值的公共支出是約定俗成,是過往官員自說自話,從來都沒有特別條款約束,今天終於有人指出來了。問題是多年來政府都在年度財預算案及多項政策推廣裡喃喃「量入為出」,任先生多年來卻只為聯繫匯率出過聲,現在加入了新政府才說以前這個「量入為出」的解讀有問題。
撇開政治,本文會從宏觀經濟及發展經濟角度回應:第一,任總對香港經濟增長有點妄自菲薄;第二,經濟周期的公共財政措施與長遠經濟發展應分別討論;第三,「投資未來」是對的,但投資在什麼範疇和項目才是最重要的。